¿Qué certificados se piden para una compraventa de inmueble en Uruguay?
La lista completa, con el organismo que emite cada certificado, la norma que lo exige y qué cambia si el inmueble está en propiedad horizontal o el vendedor está casado.
Publicada el . Última revisión de contenido: . Redactada por el equipo de NotaryData sobre las normas que se citan al pie.
En una compraventa de inmueble en Uruguay se piden, como mínimo, seis documentos: certificado registral por el bien, certificado de actos personales por cada persona que dispone (y por su cónyuge cuando corresponde), cédula catastral, Certificado Único Departamental, constancia de contribución inmobiliaria al día y constancia de Impuesto de Enseñanza Primaria al día.
A esos seis se agregan los que dependen del caso: constancia de gastos comunes si el inmueble es una unidad de propiedad horizontal, certificado especial del Banco de Previsión Social (BPS) si hubo obra, certificado único de la Dirección General Impositiva (DGI) si el enajenante es una empresa, consentimiento del cónyuge si el bien es ganancial y testimonio del poder si alguna parte comparece por apoderado.
Ninguno de estos documentos es prescindible por acuerdo de las partes: cada uno responde a una norma distinta y el control es del escribano que autoriza el acto.
Los seis de pedido general
Qué acredita cada uno, quién lo emite y con qué norma se lo pide.
Qué acredita
- Certificado registral por el bien
- El estado del dominio del inmueble: quién figura como titular y qué gravámenes, embargos o interdicciones lo afectan.
- Certificado de actos personales
- Lo que afecta la capacidad y el poder de disposición de cada persona que dispone: interdicciones (donde también se anotan los deudores alimentarios morosos), regímenes matrimoniales, uniones concubinarias, mandatos y poderes y universalidades.
- Cédula catastral
- La identificación catastral del inmueble —padrón, departamento, localidad catastral, área— y el valor real, que es la base del cálculo del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP). Acredita además la Declaración Jurada de Caracterización Urbana, que el Registro exige para inscribir.
- Certificado Único Departamental (CUD)
- Que el titular no adeuda contribución inmobiliaria, impuesto a la concentración de inmuebles rurales ni patente de rodados sobre los bienes que declaró. Sin él, el Registro no inscribe en forma definitiva.
- Contribución inmobiliaria al día
- Que el tributo departamental que grava el inmueble está pago. Es además la tercera fuente independiente del número de padrón.
- Impuesto de Enseñanza Primaria al día
- Que el impuesto anual que grava el inmueble está pago en su totalidad, incluido el ejercicio en curso, o que el inmueble está exonerado. El escribano no puede autorizar la enajenación sin esta constancia.
Quién lo emite
- Certificado registral por el bien
- Dirección General de Registros (DGR) — Registro de la Propiedad, sección Inmobiliaria
- Certificado de actos personales
- DGR — Registro Nacional de Actos Personales (RNAP)
- Cédula catastral
- Dirección Nacional de Catastro
- Certificado Único Departamental (CUD)
- La intendencia del departamento donde está el inmueble
- Contribución inmobiliaria al día
- La intendencia del departamento
- Impuesto de Enseñanza Primaria al día
- DGI
Norma
- Certificado registral por el bien
- Ley N.º 16.871
- Certificado de actos personales
- Ley N.º 16.871, artículo 34, en la redacción del artículo 12 de la Ley N.º 18.246
- Cédula catastral
- Ley N.º 12.804, artículo 279 (valor real); Ley N.º 17.296, artículo 178
- Certificado Único Departamental (CUD)
- Ley N.º 17.930, artículo 487; Decreto N.º 502/007
- Contribución inmobiliaria al día
- Constitución, artículo 297 numeral 1; normativa departamental de cada intendencia
- Impuesto de Enseñanza Primaria al día
- Ley N.º 15.809, artículo 641, en la redacción del artículo 77 de la Ley N.º 19.535
Los seis salen de cuatro organismos distintos y llegan a la carpeta como llegan: escaneados, fotografiados o en PDF. Si le interesa la parte mecánica (qué se hace con esa pila antes de escribir la escritura), el catálogo de documentos que NotaryData sabe leer enumera los quince tipos del expediente de compraventa y qué dato extrae de cada uno.
Los que dependen del caso
Cinco documentos que no se piden siempre, y cuyo disparador conviene tener presente desde la primera reunión: descubrirlos tarde es lo que corre una firma.
Cuándo se pide
- Constancia de gastos comunes
- Si el inmueble es una unidad de propiedad horizontal.
- Certificado especial del BPS
- Si en el inmueble hubo obra declarada o el enajenante es empresa constructora.
- Certificado único de DGI
- Si la parte enajenante es una empresa.
- Consentimiento del cónyuge
- Si quien dispone está casado y el bien es ganancial.
- Testimonio del poder
- Si alguna de las partes comparece por apoderado. Se controla además su vigencia.
Quién lo emite
- Constancia de gastos comunes
- La administración del edificio
- Certificado especial del BPS
- BPS
- Certificado único de DGI
- DGI
- Consentimiento del cónyuge
- El propio cónyuge, ante escribano
- Testimonio del poder
- El escribano que autorizó el poder
Norma
- Constancia de gastos comunes
- Ley N.º 10.751; Decreto-Ley N.º 14.261
- Certificado especial del BPS
- Ley N.º 14.411
- Certificado único de DGI
- Código Tributario y normas concordantes
- Consentimiento del cónyuge
- Ley N.º 10.783
- Testimonio del poder
- Acordada N.º 7533 de la Suprema Corte de Justicia (Reglamento Notarial)
¿Cuánto tiempo valen?
Los certificados registrales se manejan con una vigencia de referencia de treinta días. Ese plazo no es una vigencia declarada por la ley sino la lectura práctica del plazo de treinta días que la Ley N.º 16.871 concede para inscribir la primera copia con reserva de prioridad: pedir el certificado con una antelación que no permita otorgar e inscribir dentro de esa ventana deja un hueco entre lo que el registro informó y lo que el registro registra.
Los demás documentos tienen plazos propios y no coincidentes (la cédula catastral, el Certificado Único Departamental y las constancias tributarias se rigen por la normativa de cada organismo), así que en una carpeta con seis documentos hay seis relojes distintos corriendo. Eso, y no la obtención de cada papel, es lo que suele hacer que una operación se atrase.
Cómo se cuentan esos treinta días y de dónde salen realmente está desarrollado en su propia guía, con la diferencia entre el certificado de bien y el de actos personales.
La distinción entre «vigencia del certificado» y «plazo de reserva de prioridad» es la que más se simplifica al contarla. Acá se dice como se entiende hoy en la práctica, señalando que es práctica. Verificado en agosto de 2026 contra el texto de la Ley N.º 16.871 y el catálogo de contralores de NotaryData; no revisado todavía por un escribano en ejercicio.
¿Qué cambia si el inmueble está en propiedad horizontal?
Cambian tres cosas. Se agrega la constancia de gastos comunes, emitida por la administración del edificio, que no es un organismo público y por lo tanto no tiene formato ni numeración estandarizados. Se suma el reglamento de copropiedad, que fija la cuota parte de la unidad y las restricciones de uso. Y el inmueble deja de identificarse sólo por el padrón: aparece el número de unidad, que tiene que coincidir en el título, en la cédula catastral y en el plano de propiedad horizontal.
La pregunta que hace el comprador (de qué deuda de gastos comunes responde él) y el resto de la documentación de propiedad horizontal están en la guía de gastos comunes y propiedad horizontal.
¿Qué cambia si el vendedor está casado?
Se agregan dos controles. El primero es el certificado de actos personales del cónyuge, además del de quien dispone. El segundo es el consentimiento conyugal cuando el bien es ganancial, exigido por la Ley N.º 10.783.
El punto que más consultas genera no es si hace falta, sino cómo se instrumenta: comparecer como parte y prestar conformidad no son lo mismo, y cuál corresponde depende del carácter del bien y del régimen. Está desarrollado en la guía de consentimiento conyugal, con el árbol de decisión por estado civil.
Conviene además contrastar el estado civil que declara la parte con el que consta en el título antecedente. Cuando no coinciden (porque hubo matrimonio, divorcio o viudez entre una escritura y la otra) hay que acreditar el cambio antes de otorgar, no después.
Adónde va cada certificado dentro de la escritura
La lista de arriba dice qué pedir. Esta sección dice para qué: cada documento de la carpeta alimenta un tramo distinto del documento que se está redactando, y esa correspondencia es la que convierte un checklist en un criterio.
A la comparecencia van los datos de las personas: nombre, estado civil, documento de identidad, número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes cuando corresponde. El certificado de actos personales no aporta esos datos, pero es el que permite afirmar que quien los declara puede disponer.
A la exposición van el inmueble y su título: padrón, departamento, superficie y linderos (de la cédula catastral y del plano), y la titularidad, la inscripción anterior y los gravámenes, del certificado registral por el bien.
A las constancias van los que no aportan un dato sino una acreditación: el comprobante del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, el número de las planillas de contribución inmobiliaria, la constancia de haber aplicado las medidas de debida diligencia. Son los que no se ven en el cuerpo de la escritura y son los que más observaciones generan cuando faltan.
Y una precisión que conviene tener clara: no encontramos una norma uruguaya que imponga, como contenido autónomo de la escritura, el relacionado de los certificados registrales o del estudio de títulos. Es práctica profesional. Lo que sí es norma es que el artículo 65 de la Ley N.º 16.871 permite rechazar la inscripción definitiva cuando faltan los datos que las leyes y los reglamentos requieren para la publicidad registral: por esa vía, la omisión puede volver igual.
Qué partes tiene la escritura que se está redactando y qué exige la norma en cada una está desarrollado aparte, con los artículos del Reglamento Notarial que corresponden a cada tramo.
Lo que no es un certificado y también se controla
Una carpeta completa no es sólo la pila de certificados. Hay tres contralores que no producen un papel emitido por un tercero y que son igual de exigibles.
El estudio de títulos, que es el examen de la cadena de transmisiones del inmueble y lo hace el escribano con el título antecedente en la mano. La debida diligencia de prevención del lavado de activos, que la Ley N.º 19.574 pone en cabeza del escribano como sujeto obligado. Y la constancia del medio de pago, exigida por la Ley N.º 19.210 de inclusión financiera cada vez que hay precio en dinero.
Después de otorgada la escritura queda un plazo que también corre: la inscripción de la primera copia dentro de los treinta días, que es lo que conserva la prioridad registral.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos certificados se piden en total para una compraventa de inmueble?
Seis son de pedido general: certificado registral por el bien, certificado de actos personales por cada persona que dispone, cédula catastral, Certificado Único Departamental, constancia de contribución inmobiliaria al día y constancia de Impuesto de Enseñanza Primaria al día. A esos se suman los condicionales, que dependen del caso: gastos comunes si el inmueble está en propiedad horizontal, certificado del Banco de Previsión Social si hubo obra, certificado de la Dirección General Impositiva si el enajenante es empresa, y testimonio del poder si alguien comparece por apoderado.
¿El certificado de actos personales se pide sobre el comprador también?
El certificado de actos personales se pide sobre cada persona que dispone del bien (el enajenante) y sobre su cónyuge cuando corresponde, porque lo que interesa es si esa persona puede disponer válidamente. Sobre el comprador no se pide con esa finalidad. Es un criterio de práctica profesional: la ley no enumera de quién se pide, sino que regula qué informa el registro.
¿Qué pasa si falta el Certificado Único Departamental?
El artículo 487 de la Ley N.º 17.930 supedita la enajenación del inmueble a la presentación del Certificado Único Departamental. Sin él, el acto no se otorga: no es un requisito de conveniencia sino una prohibición de enajenar mientras el certificado no exista. El Decreto N.º 502/007 lo reglamenta.
¿Los certificados se piden antes o después de firmar el boleto de reserva?
En la práctica se piden después del boleto de reserva y antes de la escritura, porque tienen vigencia acotada y pedirlos demasiado temprano obliga a pedirlos de nuevo. El estudio de títulos, en cambio, conviene empezarlo apenas se tiene el título antecedente: es lo que puede hacer caer la operación y no caduca.
¿Quién paga los certificados?
Lo fija el acuerdo de partes y la costumbre de plaza, no una norma. Habitualmente los certificados que acreditan la situación del enajenante y del inmueble los soporta la parte vendedora, y los gastos de escrituración e inscripción, la compradora. Conviene dejarlo escrito en el boleto de reserva o en la promesa, que es donde se discute sin apuro.
Normas citadas y alcance de esta guía
- Ley N.º 16.871 de Registros Públicos (certificaciones, artículos 73 a 78; reserva de prioridad, artículo 55)
- Ley N.º 17.930, artículo 487, y Decreto N.º 502/007 (Certificado Único Departamental)
- Ley N.º 15.809, artículo 641, en la redacción dada por el artículo 77 de la Ley N.º 19.535 (constancia de Impuesto de Enseñanza Primaria)
- Ley N.º 17.296, artículo 178, en la redacción dada por el artículo 125 de la Ley N.º 19.996 (Declaración Jurada de Caracterización Urbana)
- Ley N.º 16.107 y Texto Ordenado, Título 19 (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales)
- Ley N.º 14.411 (aportes a la construcción, certificado especial del Banco de Previsión Social)
- Ley N.º 10.751 y Decreto-Ley N.º 14.261 (propiedad horizontal)
- Ley N.º 10.783 (consentimiento conyugal)
- Ley N.º 19.574 (prevención del lavado de activos)
- Ley N.º 19.210 (inclusión financiera, medios de pago)
Lo que esta guía no verificó
Los plazos de vigencia de la cédula catastral, del Certificado Único Departamental y de los certificados del Banco de Previsión Social y de la Dirección General Impositiva no se afirman acá con un número: cada organismo los fija por su cuenta y no pudimos confirmarlos contra fuente oficial vigente en agosto de 2026. La única vigencia que esta guía menciona es la registral, y aclara que es práctica derivada del plazo de inscripción, no una vigencia declarada por la ley.
Esta guía describe la práctica y la normativa de referencia; no es asesoramiento profesional ni sustituye el criterio del escribano que autoriza el acto. Las normas cambian: si el dato que le importa es un plazo, una alícuota o un umbral, contrólelo contra el texto vigente antes de usarlo. Si encuentra un error, escríbanos y lo corregimos con la fecha a la vista.
Seis certificados, seis vencimientos, una sola carpeta
NotaryData lee los documentos de la carpeta, extrae de cada uno los datos que van a la escritura —padrón, superficie, valor real, número y fecha de cada certificado— y le muestra cada dato junto a la cita del documento del que salió. El checklist de contralores de la compraventa queda armado con las fechas a la vista.
Sin tarjeta de crédito. Sin renovación automática.
La guía de arriba vale igual si nunca prueba el producto: está escrita para el trabajo, no para la venta.
Para seguir
- ¿Cuánto tiempo vale un certificado registral en Uruguay?
Los treinta días no son del certificado: son de la reserva de prioridad, y arrancan en otra fecha de la que se cree. Con la diferencia entre el certificado de bien y el de actos personales, y qué se pierde si la reserva vence antes de inscribir.
- ¿Qué acredita la cédula catastral, la contribución inmobiliaria y el CUD?
Tres documentos de la carpeta que se confunden todo el tiempo. Qué aporta cada uno a la escritura, quién los emite y por qué el padrón tiene que coincidir en los tres.
- ¿Cuándo hace falta el consentimiento del cónyuge en una compraventa?
El criterio por régimen de bienes y carácter del inmueble, la diferencia entre comparecer y consentir, y qué hacer si el estado civil declarado no coincide con el del título.
- ¿Qué se pide antes de escriturar una unidad en propiedad horizontal?
La constancia de gastos comunes, el reglamento de copropiedad y el plano de propiedad horizontal. Y la pregunta que hace el comprador: de qué deuda responde él.