¿Cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales?

El artículo 5 literal A) del Título 19 lo dice en dos oraciones que hay que leer juntas. La primera fija como base el valor real vigente al configurarse el hecho gravado, actualizado según la variación del índice de precios al consumo entre el mes en que la fijación tuvo lugar y el anterior al de la configuración. La segunda agrega el contraste con el precio: si la actualización determina un valor mayor que el precio establecido en el acto, el monto imponible es ese precio.

El valor real, a su vez, lo fija la Dirección Nacional de Catastro cada tres años y se ajusta anualmente por los coeficientes que determine el Poder Ejecutivo (Texto Ordenado 2023, Título 1, artículo 24, cuya fuente es el artículo 279 de la Ley N.º 12.804).

El mismo artículo 5 trae reglas especiales que conviene tener presentes: fracciones de padrones en mayor área (parte proporcional del valor real más el valor real de las construcciones), nuda propiedad, usufructo, uso y habitación (por las reglas del Impuesto al Patrimonio), inmuebles a construirse o en construcción, y cesiones de derechos hereditarios y posesorios, que van por el precio que fijen las partes.

El artículo 1 del Título 19 grava cinco supuestos: las enajenaciones de inmuebles y de los derechos de usufructo, nuda propiedad, uso y habitación; las promesas de esas enajenaciones y sus cesiones; las cesiones de derechos hereditarios y de derechos posesorios sobre inmuebles; las sentencias declarativas de prescripción adquisitiva; y la transmisión operada por causa de muerte o por posesión definitiva de los bienes del ausente. Las permutas se consideran dos enajenaciones independientes.

Sobre exoneraciones conviene ser preciso, porque circulan dos que no existen: no hay exoneración general por primera enajenación de vivienda ni exoneración general para inmuebles rurales. El artículo 8 enumera quince literales —promesas que ya pagaron el impuesto, cooperativas de vivienda, la Comisión Honoraria Pro Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre, expropiaciones a favor del Estado, actos del Banco Hipotecario del Uruguay y de la Agencia Nacional de Vivienda, regularización de asentamientos, programas de vivienda de organismos públicos— y fuera del Título 19 está la de vivienda promovida de la Ley N.º 18.795, que alcanza a enajenante y adquirente en la primera enajenación dentro de los nueve ejercicios posteriores al de finalización de la obra.

Esta guía recibe mucha consulta que en realidad pregunta otra cosa: cuánto sale escriturar. Conviene separar los conceptos, porque en la práctica llegan juntos (el escribano suele liquidar y adelantar todo) y de ahí sale la impresión de que es un solo número.

El ITP es un tributo, con dos contribuyentes fijados por norma y una base que no se negocia. No es honorario, no lo percibe el escribano y no se pacta quién lo debe: se puede acordar quién adelanta el dinero, no quién es el contribuyente.

El honorario notarial es otra cosa, sale de otro lado y se calcula sobre otra base. Y ahí hay un detalle que produce confusiones concretas: el arancel de la Asociación de Escribanos manda tomar el mayor entre el precio y el valor real de Catastro, mientras que la base del ITP del artículo 5 se toma con la regla contraria cuando el valor real actualizado supera el precio de la compra. Cómo se estructura el arancel, y qué se puede sostener sobre su obligatoriedad está en su propia guía.

Completan el costo, y tampoco son ITP: el IVA y el IRPF sobre el honorario, los aportes a la Caja Notarial de Seguridad Social, la contribución al Fondo Gremial del Notariado, los gastos de certificados, trámites e inscripciones que cobra cada organismo emisor y (si hubo intermediación) la comisión inmobiliaria, que no está fijada por ley. Y una regla supletoria que casi nadie cita: el artículo 1673 del Código Civil pone los gastos de escritura a cargo del comprador, salvo que se pacte otra cosa.