¿Cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales?
La base imponible, la alícuota de cada parte y un ejemplo numérico paso a paso. Es la guía que envejece más rápido: lleva su fecha de verificación a la vista.
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En una compraventa de inmueble se aplica 2 % a cargo del enajenante y 2 % a cargo del adquirente, sobre la misma base (Texto Ordenado 2023, Título 19, artículo 7).
La base es el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por el índice de precios al consumo. Pero el artículo 5 literal A) agrega que si esa actualización determina un valor mayor que el precio pactado, el monto imponible es el precio. En los hechos, se tributa sobre el menor de los dos.
El escribano interviniente liquida, retiene y vierte; los comprobantes se agregan al instrumento y el Registro no inscribe sin ellos.
El matiz del segundo párrafo es el que más se omite al explicar este impuesto, y es el que cambia la cuenta.
Verificado en agosto de 2026 contra el Texto Ordenado 2023, aprobado por el Decreto N.º 101/024 de 4 de abril de 2024, que sustituyó al Texto Ordenado 1996 y renumeró el Título 19: las tasas pasaron del artículo 6 al 7 y el monto imponible del 4 al 5. Buena parte de lo publicado sobre este impuesto todavía cita la numeración anterior. Los coeficientes de actualización cambian cada año y cada mes: los de abajo llevan su fecha.
Las tasas
La tabla se desliza hacia el costado.
| Contribuyente | Tasa | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Parte enajenante | 2 % | Compraventa y demás enajenaciones entre vivos. |
| Parte adquirente | 2 % | Sobre la misma base que el enajenante. |
| Herederos y legatarios en línea recta | 3 % | Ascendente o descendente respecto del causante. |
| Los demás contribuyentes | 4 % | Categoría residual del artículo 7: alcanza a los sucesores que no están en línea recta. |
Fuente del artículo: Ley N.º 16.107, artículo 7, y Ley N.º 16.462, artículo 251. Entre 2023 y agosto de 2026 no hubo cambios de tasas ni del hecho generador general; las modificaciones del período —artículos 633, 634 y 659 de la Ley N.º 20.212— se refieren a la regularización de asentamientos irregulares.
El cálculo, paso a paso
Cinco pasos. El segundo y el tercero son los que se saltean, y son los que producen la diferencia.
Tomar el valor real de la cédula catastral
El valor real lo fija la Dirección Nacional de Catastro cada tres años, con ajuste anual por los índices que determine el Poder Ejecutivo (Texto Ordenado 2023, Título 1, artículo 24). Es un valor fiscal: no es el precio pactado ni el valor de mercado.
Actualizarlo con el coeficiente del ejercicio y el del mes
Hay dos capas. La anual, que fija el decreto del ejercicio. Y la mensual por índice de precios al consumo, que la Dirección General Impositiva publica como «coeficiente de ajuste de inmuebles» y que cambia mes a mes. Este paso es el que más se saltea.
Contrastar contra el precio pactado y quedarse con el menor
El artículo 5 literal A) del Título 19 dice que si la actualización determina un valor mayor que el precio establecido en el acto, el monto imponible es ese precio. En los hechos, la base es el menor de los dos.
Aplicar la alícuota a cada parte por separado
En una compraventa el impuesto lo pagan las dos partes: 2 % el enajenante y 2 % el adquirente, sobre la misma base. No es un impuesto que una parte pague por las dos.
Liquidar, pagar y agregar el comprobante
El escribano interviniente es agente de retención y percepción. La liquidación y los comprobantes de pago se agregan al instrumento, y el Registro no inscribe los documentos relativos a actos gravados que no se presenten acompañados del comprobante (artículo 20 del Título 19).
¿Cuál es exactamente la base imponible?
El artículo 5 literal A) del Título 19 lo dice en dos oraciones que hay que leer juntas. La primera fija como base el valor real vigente al configurarse el hecho gravado, actualizado según la variación del índice de precios al consumo entre el mes en que la fijación tuvo lugar y el anterior al de la configuración. La segunda agrega el contraste con el precio: si la actualización determina un valor mayor que el precio establecido en el acto, el monto imponible es ese precio.
El valor real, a su vez, lo fija la Dirección Nacional de Catastro cada tres años y se ajusta anualmente por los coeficientes que determine el Poder Ejecutivo (Texto Ordenado 2023, Título 1, artículo 24, cuya fuente es el artículo 279 de la Ley N.º 12.804).
El mismo artículo 5 trae reglas especiales que conviene tener presentes: fracciones de padrones en mayor área —parte proporcional del valor real más el valor real de las construcciones—, nuda propiedad, usufructo, uso y habitación —por las reglas del Impuesto al Patrimonio—, inmuebles a construirse o en construcción, y cesiones de derechos hereditarios y posesorios, que van por el precio que fijen las partes.
Coeficientes vigentes a agosto de 2026. El Decreto N.º 334/025 de 30 de diciembre de 2025 fijó el coeficiente 1,0425 para determinar el valor real de 2025 sobre los de 2024, y dispuso que los sujetos pasivos del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto de Enseñanza Primaria tomen como base el promedio de los valores reales de los últimos dos años —hasta el ejercicio anterior el promedio era de cinco—. Sobre eso corre además el coeficiente mensual por índice de precios al consumo que publica la Dirección General Impositiva. Ninguno de los dos es estable: hay que leer el decreto del ejercicio y la tabla del mes, no memorizarlos.
Un ejemplo numérico
Un inmueble cuyo valor real, ya actualizado al mes de la operación, da $ 4.500.000. El precio pactado es de $ 7.200.000. Como el valor real actualizado es menor que el precio, la base es el valor real.
- Valor real actualizado$ 4.500.000
- Precio pactado en el acto$ 7.200.000
- Base imponible: el menor de los dos$ 4.500.000
- ITP a cargo del enajenante — 2 %$ 90.000
- ITP a cargo del adquirente — 2 %$ 90.000
- Total del impuesto en la operación$ 180.000
Invertida la relación —un inmueble con valor real actualizado de $ 7.200.000 vendido en $ 4.500.000— la base pasaría a ser el precio, por aplicación de la segunda oración del artículo 5 literal A).
Las cifras del ejemplo son inventadas y están redondeadas para que la cuenta se siga de memoria. Lo que importa es el método: una sola base para las dos partes, elegida por comparación, y dos tasas aplicadas por separado.
¿Qué operaciones están alcanzadas y cuáles exoneradas?
El artículo 1 del Título 19 grava cinco supuestos: las enajenaciones de inmuebles y de los derechos de usufructo, nuda propiedad, uso y habitación; las promesas de esas enajenaciones y sus cesiones; las cesiones de derechos hereditarios y de derechos posesorios sobre inmuebles; las sentencias declarativas de prescripción adquisitiva; y la transmisión operada por causa de muerte o por posesión definitiva de los bienes del ausente. Las permutas se consideran dos enajenaciones independientes.
Sobre exoneraciones conviene ser preciso, porque circulan dos que no existen: no hay exoneración general por primera enajenación de vivienda ni exoneración general para inmuebles rurales. El artículo 8 enumera quince literales —promesas que ya pagaron el impuesto, cooperativas de vivienda, la Comisión Honoraria Pro Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre, expropiaciones a favor del Estado, actos del Banco Hipotecario del Uruguay y de la Agencia Nacional de Vivienda, regularización de asentamientos, programas de vivienda de organismos públicos— y fuera del Título 19 está la de vivienda promovida de la Ley N.º 18.795, que alcanza a enajenante y adquirente en la primera enajenación dentro de los nueve ejercicios posteriores al de finalización de la obra.
Quién liquida, en qué plazo y con qué formulario
El artículo 7 del Decreto N.º 252/998 designó agentes de retención y percepción a los escribanos intervinientes en los actos gravados. Y el artículo 3 del Título 19 pone entre los responsables solidarios, en los actos entre vivos, a todas las personas que participen del negocio y a los profesionales intervinientes. Es responsabilidad personal, no una carga administrativa.
El plazo del artículo 9 del mismo decreto es de quince días contados desde el siguiente al del otorgamiento del acto, o antes si el documento se presenta a inscribir. Para la transmisión por causa de muerte y la posesión definitiva de bienes del ausente, el artículo 15 da un año.
Los formularios son el 1700 para inmuebles urbanos y el 1701 para rurales, que se confeccionan en la aplicación Sigma de la Dirección General Impositiva y funcionan como declaración jurada conjunta del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales y del impuesto a la renta por incrementos patrimoniales.
De dónde sale el valor real y qué otros datos aporta la cédula catastral está en la guía de cédula catastral, contribución inmobiliaria y CUD. Cómo juega el impuesto entre la promesa y la escritura, en la de boleto, promesa y escritura.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales en Uruguay?
En una compraventa de inmueble se aplica una tasa del 2 % a cargo del enajenante y otra del 2 % a cargo del adquirente, según el artículo 7 del Título 19 del Texto Ordenado 2023. La base es el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por el índice de precios al consumo; pero si esa actualización arroja un valor mayor que el precio pactado en el acto, el monto imponible es el precio. En los hechos se tributa sobre el menor de los dos. El escribano interviniente liquida y vierte el impuesto, y el Registro no inscribe sin el comprobante de pago.
¿El ITP se calcula sobre el precio de venta o sobre el valor catastral?
Sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro y actualizado, salvo que esa actualización determine un valor mayor que el precio pactado: en ese caso el monto imponible es el precio. Así lo establece el artículo 5 literal A) del Título 19 del Texto Ordenado 2023. Dicho en corto: la base es el menor entre el valor real actualizado y el precio del acto.
¿Cuáles son las tasas del ITP?
El artículo 7 del Título 19 del Texto Ordenado 2023 fija cuatro: 2 % para el enajenante, 2 % para el adquirente, 3 % para los herederos y legatarios en línea recta ascendente o descendente con el causante, y 4 % para los demás contribuyentes.
¿Quién paga el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales?
Lo pagan las dos partes, cada una con su propia tasa sobre la misma base, lo que da un 4 % total en una compraventa. El escribano interviniente fue designado agente de retención y percepción por el artículo 7 del Decreto N.º 252/998: liquida, retiene y vierte. Que en el acuerdo comercial una parte asuma el costo de la otra es un pacto entre partes y no cambia quién es el contribuyente.
¿Se paga ITP dos veces si hubo promesa y después escritura?
No. La promesa de enajenación está gravada por el artículo 1 literal B) del Título 19, y la escritura que después se otorga en cumplimiento de esa promesa está exonerada por el artículo 8 literal A), siempre que la promesa efectivamente haya pagado el impuesto. Si la promesa no tributó, la escritura no queda exonerada por esa vía. Las rescisiones de promesas y de cesiones de promesas no están gravadas (artículo 17).
¿Qué operaciones están exoneradas del ITP?
El artículo 8 del Título 19 enumera quince literales, entre ellos las enajenaciones en cumplimiento de promesas que ya pagaron el impuesto, las adquisiciones y enajenaciones de la Comisión Honoraria Pro Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre, las expropiaciones a favor del Estado y los actos del Banco Hipotecario del Uruguay y de la Agencia Nacional de Vivienda. Fuera del Título 19, la Ley N.º 18.795 de vivienda promovida exonera a enajenante y adquirente en la primera enajenación. No existe, en cambio, una exoneración general por primera venta de vivienda ni una exoneración general para inmuebles rurales.
Normas citadas y alcance de esta guía
- Ley N.º 16.107, artículo 2 (creación del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales)
- Texto Ordenado 2023, aprobado por Decreto N.º 101/024, Título 19: artículo 1 (hecho generador), artículo 5 (monto imponible), artículo 7 (tasas), artículo 8 (exoneraciones), artículo 17 (rescisiones) y artículo 20 (liquidación y control registral)
- Texto Ordenado 2023, Título 1, artículo 24 (fijación del valor real), fuente Ley N.º 12.804, artículo 279
- Decreto N.º 334/025, de 30 de diciembre de 2025 (coeficiente de actualización del valor real)
- Decreto N.º 252/998, artículos 7, 9 y 15 (agentes de retención, plazos de pago)
- Ley N.º 18.795 y Decreto N.º 355/011 (exoneración de vivienda promovida)
Lo que esta guía no verificó
Tres puntos quedaron abiertos. Primero: cómo se concilian en la liquidación práctica el promedio bienal que manda el Decreto N.º 334/025 y la tabla mensual de coeficientes de la Dirección General Impositiva, que no lo menciona. Segundo: el propio Texto Ordenado 2023 tiene una remisión que no cierra —el artículo 5 literal A) del Título 19 remite al artículo 64 del Título 1, que trata de reintegros a exportadores de lana, cuando la fijación del valor real está en el artículo 24—; lo señalamos porque afecta a cualquier cita automática. Tercero: hay un proyecto de rendición de cuentas presentado en junio de 2026 que tocaría el cómputo de la prescripción del impuesto en transmisiones por causa de muerte; es proyecto, no norma, y no lo verificamos contra el texto parlamentario. Los coeficientes de esta guía corresponden a agosto de 2026 y se revisan cada seis meses.
Esta guía describe la práctica y la normativa de referencia; no es asesoramiento profesional ni sustituye el criterio del escribano que autoriza el acto. Las normas cambian: si el dato que le importa es un plazo, una alícuota o un umbral, contrólelo contra el texto vigente antes de usarlo. Si encuentra un error, escríbanos y lo corregimos con la fecha a la vista.
El valor real sale de la cédula catastral
NotaryData extrae el valor real y su ejercicio de la cédula catastral, junto con el padrón y el carácter del inmueble, y le muestra cada dato con la cita del lugar del documento del que salió. El cálculo del impuesto y su liquidación son suyos: la herramienta no liquida tributos.
Sin tarjeta de crédito. Sin renovación automática.
Lo que la herramienta no hace, dicho de frente: no calcula el ITP, no aplica coeficientes de actualización y no evalúa exoneraciones.
El alta pide un código de invitación
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