¿Qué diferencia hay entre un boleto de reserva y una promesa de compraventa?
Qué obliga cada documento, cuál se inscribe, qué protección da la inscripción y qué pasa con la seña si alguna de las partes se arrepiente.
Publicada el . Última revisión de contenido: . Redactada por el equipo de NotaryData sobre las normas que se citan al pie.
El boleto de reserva es un acuerdo previo simple, con una entrega de dinero, que fija precio y plazo. No se inscribe y no encontramos una norma uruguaya que lo regule con ese nombre: vale por lo que las partes escribieron en él.
La promesa de enajenación de inmuebles a plazos tiene régimen propio en el Decreto-Ley N.º 8.733, y lo que la distingue es la inscripción: desde que se inscribe confiere al promitente comprador un derecho real oponible a cualquier enajenación o gravamen posterior. Sin inscribir, sólo produce acción personal.
La escritura de compraventa es el documento público que transmite el dominio. Es el único de los tres que hace propietario a alguien.
No siempre están los tres. Muchas operaciones al contado van del boleto de reserva directamente a la escritura, sin promesa en el medio.
Qué es cada uno
- Boleto de reserva
El boleto de reserva es un acuerdo previo y simple entre comprador y vendedor —habitualmente con una entrega de dinero— que fija el precio, el plazo para escriturar y las condiciones básicas de la operación. No encontramos una norma uruguaya que lo regule con ese nombre: se rige por lo que las partes pactaron y por los principios generales de los contratos.
Es el documento con el que la operación se cierra comercialmente y con el que el escribano empieza a trabajar la carpeta.
- Promesa de enajenación de inmuebles a plazos
El Decreto-Ley N.º 8.733 la define en su artículo 1 como el contrato por el cual una parte se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas. Su régimen propio son las operaciones a plazo, y su efecto característico depende de la inscripción.
El artículo 3 admite el documento privado, en triple ejemplar y con certificación notarial de firmas: uno para cada parte y uno para el Registro.
- Escritura de compraventa
La escritura de compraventa es el documento público, autorizado por escribano, con el que se transmite efectivamente el dominio del inmueble. Es el único de los tres que hace propietario a alguien, y para llegar a él hacen falta todos los certificados y contralores de la carpeta.
Los tres, comparados
La fila que decide casi todas las consultas es la de la inscripción.
La tabla se desliza hacia el costado.
| Boleto de reserva | Promesa de compraventa | Escritura de compraventa | |
|---|---|---|---|
| A qué obliga | A celebrar la compraventa en el plazo y las condiciones pactadas. | A transferir el dominio contra el pago de prestaciones en cuotas sucesivas o periódicas (artículo 1). | Transmite el dominio. Ya no obliga a hacer algo: lo hizo. |
| Forma | Documento privado, sin forma legal impuesta. | Instrumento público o privado; el privado, en triple ejemplar y con certificación notarial de firmas (artículo 3). | Escritura pública, siempre. |
| ¿Se inscribe? | No. | Sí. Se inscriben las comprendidas obligatoriamente en el régimen y las demás si las partes pactan someterse a él (Ley N.º 16.871, artículo 17 numeral 2). | Sí: la primera copia se inscribe en el Registro de la Propiedad. |
| Qué protección da | La que surja de su propio texto. | Inscripta, confiere derecho real oponible a cualquier enajenación o gravamen posterior (artículo 15). No inscripta, sólo acción personal (artículo 18). | La propiedad misma, con la prioridad que da la inscripción. |
| Si la otra parte no cumple | Las consecuencias que las partes hayan pactado. | Pagada la prestación y cumplidas las obligaciones, el juez otorga la escritura en representación del enajenante (artículo 31). | — |
| Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales | No es hecho gravado por sí mismo. | Gravada (Título 19, artículo 1 literal B). | Exonerada si la promesa que cumple ya pagó el impuesto (artículo 8 literal A). |
¿La promesa se inscribe?
Sí, y la inscripción no es un trámite de cierre: es la razón entera por la que se firma una promesa en lugar de esperar a la escritura.
El artículo 15 del Decreto-Ley N.º 8.733 lo dice sin rodeos: la promesa, desde la inscripción en el Registro, confiere al adquirente derecho real respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior, y —pagada la prestación y cumplidas las obligaciones— le acuerda acción para exigir la transferencia y entrega del bien. El artículo 18 marca el contraste: las promesas no inscriptas sólo producirán acción personal.
Traducido a lo que le importa a un comprador: entre la promesa y la escritura pueden pasar meses, y durante esos meses el inmueble sigue a nombre del vendedor. Si aparece un embargo de un acreedor suyo, o si el vendedor lo vende a otro, quien sólo tiene un contrato privado tiene un reclamo de daños; quien tiene la promesa inscripta tiene un derecho que se opone a quien llegó después.
Cuáles se inscriben. El artículo 17 numeral 2 de la Ley N.º 16.871 hace inscribibles las promesas del Decreto-Ley N.º 8.733 siempre que las partes hayan acordado someterse al régimen de dicha ley, y exceptúa de ese pacto a aquellas para las que el régimen es obligatorio. En propiedad horizontal lo es: el artículo 15 de la Ley N.º 10.751, en la redacción de la Ley N.º 12.358, dispone que las promesas de compraventa sobre unidades sean o no a plazos deben inscribirse.
Verificado en agosto de 2026 contra el texto del Decreto-Ley N.º 8.733 —artículos 1, 3, 4, 15, 16, 18 y 31— y de la Ley N.º 16.871. No verificamos el plazo dentro del cual las partes deben presentar la promesa a inscribir: el artículo 14 del Decreto-Ley N.º 8.733 fija veinticuatro horas, pero para que el Registro practique la inscripción una vez presentado el instrumento, que es otra cosa.
¿Qué pasa con la seña si alguien se arrepiente?
Acá hay una creencia muy extendida que en Uruguay es al revés, y conviene leerla en el texto de la norma antes de firmar nada.
El artículo 1665 del Código Civil establece que las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras. Es decir: la seña, por sí sola, no compra un derecho a arrepentirse. Confirma el contrato en lugar de dejar una puerta abierta.
El segundo inciso del mismo artículo dice cómo se consigue el efecto contrario: cuando vendedor y comprador convengan en que mediante la pérdida de las arras les sea lícito arrepentirse y dejar de cumplir lo estipulado, deberán expresarlo así por cláusula especial del contrato. Sin esa cláusula, el contrato se cumple.
La conclusión práctica para quien está por firmar es la misma de siempre, pero ahora con un motivo concreto: el momento de que un escribano lea el boleto es antes de la firma. Quien entrega una seña creyendo que compró la posibilidad de arrepentirse, y no pactó la cláusula, no la compró.
No verificamos qué ocurre con el arrepentimiento de la parte que recibió la seña. La fórmula corriente —«la devuelve doblada»— no figura en el artículo 1665, que sólo contempla la pérdida de las arras como precio del arrepentimiento pactado. Si el punto le importa, tiene que estar escrito en el contrato.
¿Se puede obligar al vendedor a escriturar?
Con promesa inscripta y prestación cumplida, sí, y la norma es explícita sobre cómo. El artículo 31 del Decreto-Ley N.º 8.733 dispone que en caso de resistencia, fallecimiento, ausencia, impedimento, concurso, quiebra o incapacidad del enajenante, el juez competente otorgará, en representación del enajenante, la escritura de traslación de dominio. El enajenante sigue siendo el tradente; el juez es su representante legal.
No hace falta esperar a pagar el último peso. El artículo 16 permite exigir la traslación de dominio a quien haya pagado como mínimo el 50 % del precio o verificado construcciones o mejoras equivalentes al 40 %, garantizando el saldo con primera hipoteca sobre el mismo bien.
Qué pasa después del boleto
Con el boleto firmado empieza el trabajo que lleva a la escritura: el escribano estudia el título antecedente, pide los certificados y arma la carpeta. Es la etapa donde aparecen las sorpresas —un gravamen que nadie mencionó, un estado civil que cambió, una superficie que no coincide— y por eso el plazo del boleto conviene fijarlo con holgura.
Qué certificados se piden para una compraventa es la lista completa de lo que hay que reunir en esa etapa, y cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales explica el impuesto que las dos partes pagan, y por qué no se paga dos veces cuando hubo promesa.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre un boleto de reserva y una promesa de compraventa?
El boleto de reserva es un acuerdo previo simple que fija precio y plazo para escriturar; no encontramos una norma uruguaya que lo regule con ese nombre y no se inscribe, así que vale por lo que las partes escribieron en él. La promesa de enajenación de inmuebles a plazos tiene régimen propio en el Decreto-Ley N.º 8.733 y, sobre todo, se inscribe: desde la inscripción confiere al promitente comprador un derecho real oponible a cualquier enajenación o gravamen posterior, según el artículo 15. Una promesa no inscripta, en cambio, sólo produce acción personal (artículo 18).
¿La promesa de compraventa se inscribe?
Se inscriben las promesas comprendidas obligatoriamente en el régimen del Decreto-Ley N.º 8.733 y las demás cuando las partes acuerdan someterse a ese régimen, según el artículo 17 numeral 2 de la Ley N.º 16.871. En propiedad horizontal el régimen es obligatorio: el artículo 15 de la Ley N.º 10.751, en la redacción de la Ley N.º 12.358, dispone que las promesas de compraventa sobre unidades, sean o no a plazos, deben inscribirse. La inscripción no es un trámite formal: es lo que convierte una acción personal en un derecho real oponible a terceros.
¿Qué pasa con la seña si el comprador se arrepiente?
En Uruguay la regla legal es la contraria a la que se suele suponer. El artículo 1665 del Código Civil establece que las cantidades entregadas con el nombre de señal o arras se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras. Para que el arrepentimiento sea posible perdiendo lo entregado, las partes tienen que haberlo pactado por cláusula especial del contrato. Sin esa cláusula, la seña no compra un derecho a arrepentirse: el contrato se cumple.
¿Se puede obligar al vendedor a escriturar?
Con promesa inscripta, sí. El artículo 31 del Decreto-Ley N.º 8.733 establece que en caso de resistencia, fallecimiento, ausencia, impedimento, concurso, quiebra o incapacidad del enajenante, el juez competente otorga en su representación la escritura de traslación de dominio. El artículo 15 le da esa acción al promitente comprador que pagó toda la prestación y cumplió las obligaciones estipuladas, y el artículo 16 se la adelanta a quien pagó al menos el 50 % del precio o hizo mejoras equivalentes al 40 %, garantizando el saldo con primera hipoteca.
¿En qué orden van el boleto, la promesa y la escritura?
La secuencia habitual es boleto de reserva y después escritura de compraventa. La promesa aparece cuando el precio se paga en cuotas o cuando entre el acuerdo y la escritura hay un plazo largo: ahí la promesa inscripta es lo que protege al comprador durante ese período. Muchas operaciones al contado no tienen promesa.
¿Se paga el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales en la promesa?
Sí: el artículo 1 literal B) del Título 19 del Texto Ordenado 2023 grava las promesas de enajenación de inmuebles y sus cesiones. Pero no hay doble imposición: la escritura que después se otorga en cumplimiento de esa promesa está exonerada por el artículo 8 literal A), siempre que la promesa efectivamente haya pagado el impuesto. Las rescisiones de promesas y de cesiones de promesas no están gravadas (artículo 17).
Normas citadas y alcance de esta guía
- Decreto-Ley N.º 8.733, de 17 de junio de 1931 (promesa de enajenación de inmuebles a plazos): artículos 1, 3, 4, 15, 16, 18 y 31
- Código Civil, artículo 1665 (señal o arras)
- Ley N.º 16.871 de Registros Públicos, artículo 17 numeral 2 (promesas inscribibles)
- Ley N.º 10.751, artículo 15, en la redacción dada por el artículo 9 de la Ley N.º 12.358 (promesas sobre unidades en propiedad horizontal)
- Texto Ordenado 2023, Título 19, artículos 1, 8 y 17 (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales en promesas)
Lo que esta guía no verificó
Cuatro puntos quedaron abiertos. Primero: que no exista regulación legal del boleto de reserva es una verificación negativa sobre el Código Civil, el Decreto-Ley N.º 8.733 y la Ley N.º 16.871; no revisamos la normativa de relaciones de consumo ni la de intermediación inmobiliaria, que podrían contener disposiciones aplicables. Segundo: si «boleto de reserva» y «contrato preliminar» son equivalentes en la doctrina uruguaya. Tercero: qué artículos concretos del Decreto-Ley N.º 8.733 modificó el artículo 43 del Decreto-Ley N.º 14.261, cuya fórmula es «en lo pertinente». Cuarto: el plazo dentro del cual las partes deben presentar la promesa a inscribir.
Esta guía describe la práctica y la normativa de referencia; no es asesoramiento profesional ni sustituye el criterio del escribano que autoriza el acto. Las normas cambian: si el dato que le importa es un plazo, una alícuota o un umbral, contrólelo contra el texto vigente antes de usarlo. Si encuentra un error, escríbanos y lo corregimos con la fecha a la vista.
Si está por firmar, esto es para su escribano
Esta guía está escrita para que entienda qué está firmando, no para venderle nada: NotaryData es una herramienta de trabajo para escribanos, no un servicio al que un comprador pueda recurrir. Lo que corresponde acá es lo de siempre, y ahora con un motivo concreto: que un escribano lea el boleto antes de que se firme.
Sin tarjeta de crédito. Sin renovación automática.
Si usted es escribano y llegó por esta guía, el resto del sitio explica qué hace la herramienta con los documentos de la carpeta.
El alta pide un código de invitación
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Para seguir
- ¿Cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales?
La base imponible, la alícuota de cada parte y un ejemplo numérico paso a paso. Es la guía que envejece más rápido: lleva su fecha de verificación a la vista.
- ¿Qué certificados se piden para una compraventa de inmueble en Uruguay?
La lista completa, con el organismo que emite cada certificado, la norma que lo exige y qué cambia si el inmueble está en propiedad horizontal o el vendedor está casado.
- ¿Cuándo hace falta el consentimiento del cónyuge en una compraventa?
El criterio por régimen de bienes y carácter del inmueble, la diferencia entre comparecer y consentir, y qué hacer si el estado civil declarado no coincide con el del título.