¿Qué debe contener una escritura de compraventa en Uruguay?
La anatomía del documento, parte por parte: qué función cumple cada tramo, qué dato entra en cuál y por qué el orden no es decorativo. No es un modelo para copiar y no lo va a ser: es el mapa para leer y controlar el que usted redacta.
Publicada el . Última revisión de contenido: . Redactada por el equipo de NotaryData sobre las normas que se citan al pie.
El artículo 130 del Reglamento Notarial exige que en toda escritura pública consten el lugar, la fecha y el registro en que se actúa; los nombres y apellidos de los otorgantes y de todo sujeto auxiliar interviniente; y de los otorgantes además nacionalidad, estado civil, mayoría o minoría de edad, domicilio, documento de identidad y número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes cuando corresponda. Si el otorgante es casado, viudo o divorciado, en qué nupcias y el nombre del cónyuge actual, premuerto o divorciado.
A eso se suman el membrete (artículos 127 y 128), el cuerpo dividido en cláusulas, una por estipulación (artículo 124), lo que va necesariamente en letras —fecha, precio, padrón, sección judicial y superficie— (artículo 126), las constancias que exijan las normas del acto, la referencia a la escritura anterior (artículo 132), la constancia de lectura y otorgamiento (artículo 152) y la firma con la autorización del escribano en último lugar (artículo 162).
Esta guía describe qué función cumple cada parte y qué norma la exige. No entrega redacción: no hay acá una sola frase para copiar a un protocolo, y más abajo está dicho por qué.
Verificado en agosto de 2026 contra el texto de la Acordada N.º 7.533 de la Suprema Corte de Justicia, de 22 de octubre de 2004, contra el Decreto-Ley N.º 1.421 de 1878 y contra los artículos citados del Código Civil, todos en su redacción vigente. La Suprema Corte no publica el texto del Reglamento Notarial en su sitio: se trabajó sobre la compilación de la Asociación de Escribanos del Uruguay, cruzando cada número de artículo contra las citas que hace la Inspección General de Registros Notariales en su material oficial.
Por qué acá no va a encontrar un modelo
Conviene decirlo antes de que lo busque. Esta guía no publica una plantilla de escritura ni texto listo para copiar, y no es una omisión: es la decisión que la hace útil.
El primer motivo es de derecho de autor: el material de referencia con el que se estudió la estructura no es nuestro, y lo que se puede publicar de él es lo estructural —qué partes hay y qué función cumple cada una—, no el articulado.
El segundo es mejor. Modelos de escritura sobran; lo que escasea es material que explique por qué cada parte está donde está y qué se rompe si falta. Un modelo copiado sin ese entendimiento produce exactamente las escrituras que después hay que corregir: con la constancia de lectura y otorgamiento omitida, con el padrón en cifras, con dos estipulaciones metidas en una cláusula. La forma del documento notarial no es ornamental, y una plantilla se lo hace olvidar.
Quien redacta la escritura es el escribano que la firma, y la responde con su firma. Lo que se puede ofrecer desde afuera es el mapa.
Las cinco partes clásicas y lo que el Reglamento realmente dice
La división en comparecencia, exposición, estipulación, otorgamiento y autorización no figura con esos nombres en el Reglamento Notarial. Es doctrina y práctica, y es buena: sirve para pensar el documento. Lo que no conviene es citarla como si fuera texto reglamentario, porque el artículo no existe.
La tabla se desliza hacia el costado.
| La parte, según la doctrina | Qué función cumple | Qué dice la norma, y en qué artículo |
|---|---|---|
| Comparecencia | Quién otorga, con qué identidad y con qué legitimación. | El artículo 130 exige el lugar, la fecha y el registro en que se actúa; los nombres y apellidos de los otorgantes y de todo sujeto auxiliar; y de los otorgantes además nacionalidad, estado civil, mayoría o minoría de edad —con la edad precisa si es menor—, domicilio, número de cédula de identidad u otro documento oficial y número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes cuando corresponda. Si es casado, viudo o divorciado: en qué nupcias y el nombre del cónyuge actual, premuerto o divorciado. |
| Exposición | De dónde viene el derecho que se transmite: el título antecedente, la descripción del inmueble, su situación registral. | No hay un artículo con ese nombre. Lo que hay son exigencias dispersas: el artículo 126 obliga a escribir en letras el padrón, la sección judicial y la superficie; el artículo 65 de la Ley N.º 16.871 permite rechazar la inscripción cuando faltan los datos que las leyes y los reglamentos requieren para la publicidad registral. |
| Estipulación | Qué acuerdan las partes: objeto, precio, forma de pago, entrega, plazos, garantías. | El artículo 124 no la nombra, pero la ordena: manda redactar con estilo claro y preciso y dividir la escritura en tantas partes como estipulaciones o menciones distintas la constituyan, encerrando en cada cláusula sólo una de ellas. |
| Otorgamiento | El acto por el cual las partes prestan su asentimiento a lo redactado. | Acá sí hay artículo, y es de los más exigentes: el 152 impone la lectura en voz inteligible por el propio escribano —indelegable e irrenunciable, y siempre en primer término—, el recabo del asentimiento, y que de la lectura y el otorgamiento se deje constancia en la escritura. |
| Autorización | La firma del escribano, que es la que convierte el texto en instrumento público. | El artículo 162: leída y otorgada la escritura, la firman los otorgantes y los demás sujetos auxiliares intervinientes, y la autoriza el escribano, que debe firmar en último lugar. |
Dato marcado como hallazgo de verificación. Se buscaron los términos «comparecencia», «exposición» y «estipulación» —como partes de la escritura— en el texto íntegro de la Acordada N.º 7.533 y no aparecen. No afirmamos que ninguna otra norma uruguaya los use con ese sentido: afirmamos que no están en el Reglamento Notarial, que es donde se los suele citar.
El documento de arriba abajo
Nueve tramos en el orden en que aparecen en el papel. Cada uno con qué función cumple y qué exige la norma; ninguno con redacción.
El membrete
Abre el documento y va en el primer renglón del anverso del Papel Notarial (artículo 128). Lleva tres cosas: el número correlativo de orden en cifras, la denominación del acto y los nombres y apellidos de los otorgantes (artículo 127). Cumple una función de índice: permite ubicar una escritura dentro del protocolo sin leerla, que es lo que hace después toda visita e inspección.
El encabezamiento: lugar, fecha y registro
El artículo 130 lo pone como primer requisito de toda escritura pública, y el artículo 61 del Decreto-Ley N.º 1.421 ya lo decía en 1878 con las mismas palabras: hay que empezar por establecer la fecha, lugar y registro en que aquellas se otorguen. La fecha va necesariamente en letras (artículo 126), y también la de autorización si difiere de la de extensión.
La comparecencia
Es donde se dice quién otorga y con qué calidad, y es el tramo con la lista de datos más larga del Reglamento: nombres y apellidos, nacionalidad, estado civil —con las nupcias y el nombre del cónyuge actual, premuerto o divorciado—, mayoría o minoría de edad, domicilio, documento de identidad y número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes cuando corresponda. Si alguien actúa en representación legal o voluntaria, los datos van del representante y del representado.
La exposición o antecedentes
Acá se describe el inmueble y se cuenta de dónde viene el derecho: título antecedente, inscripción, descripción según plano, padrón y superficie. Es el tramo que más depende de documentos externos y donde se concentran los errores de transcripción, porque cada dato viene de un papel distinto. Qué se revisa en el título antecedente y qué datos del plano van a la escritura están en sus propias guías.
La estipulación, dividida en cláusulas
El objeto, el precio, la forma de pago, la entrega, los plazos y las garantías. El artículo 124 exige estilo claro y preciso y dividirla en tantas partes como estipulaciones o menciones distintas la constituyan, encerrando en cada cláusula sólo una de aquellas. No es una recomendación de estilo: una cláusula que mezcla dos estipulaciones es una cláusula que después no se puede rectificar sin tocar la otra.
Las constancias
El tramo que más ha crecido en los últimos veinte años y el que más observaciones genera. Van acá la constancia de identificación de los otorgantes, la de haber aplicado las medidas de debida diligencia, la del número de las planillas de contribución inmobiliaria, y las demás que exijan las normas aplicables al acto. Cada una tiene su artículo y están detalladas más abajo.
La referencia
Va al final, antes de las firmas, y es una pieza puramente de protocolo: el artículo 132 exige indicar a qué escritura sigue inmediatamente ésta, con su número, su fecha y su folio. Es lo que ata cada escritura a la anterior y hace que el protocolo sea una cadena y no una pila de hojas.
La lectura y el otorgamiento
El artículo 152 es de los más exigentes de todo el Reglamento. La lectura la hace el escribano, en voz inteligible, ante los otorgantes y los demás intervinientes, y es indelegable e irrenunciable y va siempre en primer término. Terminada, recaba el asentimiento. Y de todo eso se deja constancia en la escritura: omitirla es una de las causales típicas de declaratoria.
La firma y la autorización
Firman los otorgantes y los demás sujetos auxiliares intervinientes, y autoriza el escribano, que firma en último lugar (artículo 162). El artículo 168 agrega la regla de unidad de acto: lectura, otorgamiento y firma se realizan en principio en un solo acto y, cuando hay pluralidad de otorgantes y no es posible, se puede dividir recibiendo asentimientos y firmas en distintos momentos y lugares, siempre dentro del mismo día y dejando constancia de ello.
Todo esto ocurre dentro del protocolo, que el artículo 45 define como el registro en que se asientan, por el orden de sus fechas, las escrituras públicas que se hayan de otorgar ante el escribano, y en el cual sólo pueden extenderse escrituras públicas. Lo que va a las partes es la primera copia: el artículo 211 la define como el traslado íntegro y literal de la escritura, que la subroga en su valor jurídico, y el artículo 225 fija qué debe expresar su nota de suscripción —entre otras cosas, a qué inmueble servirá de título y a qué Registro está destinada—.
Las constancias, una por una
Es el tramo que más creció en las últimas décadas y el que más observaciones genera, porque cada constancia llega de una ley distinta y ninguna está en la lista de la anterior.
- La identificación de los otorgantes
El artículo 140 del Reglamento dispone que cuando el escribano conozca a los otorgantes así lo consignará, y que a quien no conozca deberá acreditarle su identidad con cédula de identidad o, en su defecto, otro documento oficial, pudiendo requerirle la impresión dígito pulgar, de todo lo cual se dejará constancia en la escritura. El numeral 8 del artículo 65 del Decreto-Ley N.º 1.421 —en la redacción dada por la Ley N.º 17.854— le prohíbe autorizar si no le acreditan la identificación, y exige dejar constancia de la forma de acreditación utilizada y de los datos del documento exhibido.
Es una de las omisiones que la Inspección General de Registros Notariales identifica en sus instructivos de declaratoria, junto con la de lectura y otorgamiento.
- La debida diligencia de prevención de lavado de activos
El artículo 49 del Decreto N.º 379/018 es breve y no admite lectura alternativa: los escribanos deberán dejar constancia de haber aplicado las medidas de debida diligencia correspondientes en el instrumento que documenta la operación en la que intervienen. Es la única obligación de todo aquel régimen que sólo se puede cumplir mientras se redacta.
- La contribución inmobiliaria
El numeral 5 del artículo 65 del Decreto-Ley N.º 1.421 prohíbe autorizar escrituras de enajenación de bienes raíces sin que se exhiban las planillas de haber satisfecho la contribución directa, debiendo expresar en la escritura el número de aquellas. Es un artículo de 1878 que sigue produciendo observaciones hoy.
- El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
El artículo 10 de la Ley N.º 16.107 dispone que la liquidación y los comprobantes de pago se agregarán al respectivo instrumento, y que los Registros no inscribirán los documentos relativos a los actos gravados que no se presenten acompañados del comprobante, dejando constancia en ellos del número, la fecha y la oficina que lo expidió. Cómo se calcula ese impuesto está en su propia guía.
- La conformidad del cónyuge, cuando corresponde
El artículo 1971 del Código Civil exige la conformidad expresa de ambos cónyuges para enajenar un inmueble ganancial, y precisa que si esa conformidad se otorga por mandatario, éste debe actuar con facultad expresa para ese género de operaciones. Cuándo hace falta y cuándo no tiene guía aparte, porque el criterio se aplica sobre dos datos y en un orden determinado.
- Dos constancias más que la práctica incluye
Los instructivos de la Inspección General de Registros Notariales enumeran, junto a las anteriores, el control de voto cuando corresponde y el número de afiliación a la Caja Notarial de Seguridad Social. Las incluimos porque figuran en material oficial, y las marcamos aparte porque no verificamos el texto de las normas que se citan para cada una.
Verificación parcial: número de artículo tomado de fuente oficial, texto no leído. Antes de apoyarse en esta línea, contrólela contra la norma.
Las dos primeras —identificación y lectura y otorgamiento— son las que la Inspección General de Registros Notariales trata en instructivos propios de declaratoria por omisión. Eso dice algo sobre cuáles se olvidan: no las difíciles, las rutinarias.
Por qué la forma no es un trámite
El numeral 1 del artículo 1664 del Código Civil dice que la venta de bienes inmuebles no se considera perfecta ante la ley mientras no se haya otorgado escritura pública, y agrega que será, además, necesaria su inscripción en el Registro respectivo para que surta efecto.
El artículo 1578 es el que le da filo: la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa formalidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados, aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal. Los dos artículos leídos juntos son el par que explica la anatomía entera: el 1664 exige la forma y el 1578 fulmina su ausencia. Es lo que el artículo 1252 llama contrato solemne: sin las formalidades no produce ningún efecto civil.
Y la escritura sola no basta. El Código Civil uruguayo sigue el sistema de título y modo: el artículo 705 aclara que los títulos de adquirir sólo producen efecto personal —derecho a la cosa—, y el modo, en la compraventa, es la tradición, definida en el artículo 758 y con los requisitos del 769. El artículo 1686 resume las obligaciones del vendedor en dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
El artículo 62 del Decreto-Ley N.º 1.421 agrega un plazo que se pasa por alto: la copia debe entregarse a las partes dentro de tercero día de firmada la escritura, previniéndolas especialmente de los términos dentro de los cuales debe inscribirse.
Qué mira el Registro cuando le llega
El artículo 64 de la Ley N.º 16.871 dice que el registrador califica, bajo su responsabilidad, si el documento presentado reúne en su totalidad las condiciones impuestas por esa ley y por las demás leyes y reglamentos aplicables.
El artículo 65 es el que conviene leer como lista de control invertida, porque enumera cuándo no se admite la inscripción definitiva: cuando faltan los datos que las leyes y los reglamentos requieren para la publicidad registral; cuando el acto es absolutamente nulo según resulte del propio instrumento; cuando no se cumplieron exigencias tributarias; cuando el instrumento carece de los requisitos formales de validez; cuando el acto no es inscribible; y cuando no se cumplieron otras exigencias legales o reglamentarias.
Del lado del inmueble, el artículo 9 describe qué contiene la ficha de matriculación —ubicación y descripción del bien, datos del titular con su estado civil y su cédula, proporción de dominio, título de adquisición, inscripción anterior— y aclara que los registradores pueden rechazar la matriculación cuando falte alguno de esos datos. Ese es el motivo por el que la escritura tiene que traerlos y traerlos bien: el Registro no completa lo que el documento no dice.
La exigencia de consignar la cédula de identidad y el número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes en todo documento que se presenta a inscribir viene del artículo 80 de la Ley N.º 16.462. La lista completa de certificados que llegan a esa carpeta está en su propia guía.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe contener una escritura de compraventa en Uruguay?
El artículo 130 del Reglamento Notarial —Acordada N.º 7.533 de la Suprema Corte de Justicia— exige que en toda escritura pública consten el lugar, la fecha y el registro en que se actúa; los nombres y apellidos de los otorgantes y de todo sujeto auxiliar interviniente; y respecto de los otorgantes, además, nacionalidad, estado civil, mayoría o minoría de edad, domicilio, número de cédula de identidad u otro documento oficial identificatorio y número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes cuando corresponda; y si el otorgante es casado, viudo o divorciado, en qué nupcias y el nombre y apellido del cónyuge actual, premuerto o divorciado. A eso se suman el membrete con el número correlativo, la denominación del acto y los otorgantes (artículos 127 y 128); la división del cuerpo en cláusulas, una por estipulación (artículo 124); las constancias que exijan las normas aplicables; la referencia a la escritura anterior (artículo 132); la constancia de lectura y otorgamiento (artículo 152); y la firma de los otorgantes con la autorización del escribano en último lugar (artículo 162).
¿La división en comparecencia, exposición, estipulación, otorgamiento y autorización está en la ley?
No con esos nombres. Buscamos los términos comparecencia, exposición y estipulación en el texto íntegro del Reglamento Notarial aprobado por Acordada N.º 7.533 y no aparecen como partes de la escritura: esa división en cinco partes es doctrina y práctica profesional uruguaya, no una clasificación normativa. Lo que el Reglamento sí regula con artículo propio es el membrete (artículos 127 y 128), el contenido obligatorio (artículo 130), el idioma y la división en cláusulas (artículo 124), lo que va necesariamente en letras (artículo 126), la constancia de identificación (artículo 140), la lectura y el otorgamiento (artículos 151 y 152), la referencia (artículo 132), la firma y la autorización (artículo 162) y la unidad de acto (artículo 168). La división clásica sigue siendo útil para pensar el documento; lo que no conviene es citarla como si fuera texto reglamentario.
¿Qué datos van obligatoriamente escritos en letras y no en números?
El artículo 126 del Reglamento Notarial prohíbe las abreviaturas y las iniciales, y exige que se escriban necesariamente en letras: la fecha en que se extiende la escritura y la de su autorización si difiere; el precio o el monto de la prestación principal; el número de padrón, la sección judicial y la superficie de los inmuebles; y todo lo que solicite algún otorgante. La exigencia sobre el padrón, la sección judicial y la superficie proviene del artículo 293 de la Ley N.º 16.320, y el artículo 61 del Decreto-Ley N.º 1.421 ya prohibía las abreviaturas y los guarismos para expresar cantidad.
¿Por qué la compraventa de un inmueble tiene que hacerse por escritura pública?
Porque el numeral 1 del artículo 1664 del Código Civil dispone que la venta de bienes inmuebles, servidumbres, censos y la de una sucesión hereditaria no se consideran perfectas ante la ley mientras no se haya otorgado escritura pública, y agrega que será además necesaria su inscripción en el Registro respectivo para que surta efecto. El artículo 1578 completa el cuadro: la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos en que la ley requiere esa formalidad, y esos actos se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público. Es un contrato solemne en el sentido del artículo 1252: sin la forma no produce efecto civil.
¿La escritura sola transfiere la propiedad del inmueble?
No por sí sola. El Código Civil uruguayo sigue el sistema de título y modo: el artículo 705 enumera los modos de adquirir el dominio y aclara que los títulos de adquirir sólo producen efecto personal, es decir derecho a la cosa. El modo, en la compraventa, es la tradición, definida en el artículo 758 y con los requisitos del artículo 769. Y el artículo 1664 exige además la inscripción en el Registro respectivo para que la escritura surta efecto. El artículo 1686 resume las obligaciones del vendedor en dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
¿Se puede firmar la escritura en dos días distintos?
No en dos días. El artículo 168 del Reglamento Notarial establece que la lectura, el otorgamiento y la firma se realizarán en principio en un solo acto, y que cuando ello no sea posible —tratándose de escrituras con pluralidad de otorgantes— el escribano podrá dividir el acto recibiendo los asentimientos y las firmas en distintos momentos y lugares, siempre que lo realice dentro del mismo día y dejando constancia de ello en la escritura.
Normas citadas y alcance de esta guía
- Código Civil, artículo 1664 numeral 1 (la venta de bienes inmuebles no se considera perfecta mientras no se haya otorgado escritura pública, y es además necesaria su inscripción)
- Código Civil, artículo 1578 (la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba) y artículo 1252 (contrato solemne)
- Código Civil, artículo 1574 (instrumento público y escritura pública), artículos 705, 758 y 769 (título y modo: la tradición) y artículo 1686 (obligaciones del vendedor)
- Código Civil, artículo 1971 (conformidad de ambos cónyuges para enajenar inmuebles gananciales)
- Decreto-Ley N.º 1.421, de 31 de diciembre de 1878 (ley orgánica notarial): artículo 61, en la redacción dada por el artículo 293 de la Ley N.º 16.320; artículo 62 (plazo de entrega de la copia); artículo 65 numerales 5 y 8, este último en la redacción dada por la Ley N.º 17.854
- Reglamento Notarial, Acordada N.º 7.533 de la Suprema Corte de Justicia, de 22 de octubre de 2004: artículos 44 y 45 (protocolo), 123 (definición de escritura pública), 124 (idioma y división en cláusulas), 126 (lo que va en letras), 127 y 128 (membrete), 130 (contenido obligatorio), 132 (referencia), 140 (identificación de los otorgantes), 151 y 152 (lectura y otorgamiento), 162 (firma y autorización), 168 (unidad de acto), 211 a 214 y 225 (primera copia y nota de suscripción)
- Ley N.º 16.320, artículo 293 (número de padrón, sección judicial y superficie en letras)
- Ley N.º 16.462, artículo 80 (cédula de identidad y número de inscripción en el Registro Único de Contribuyentes en los documentos que se presentan a inscribir)
- Ley N.º 16.107, artículo 10 (agregación de la liquidación y el comprobante de pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales)
- Ley N.º 16.871 de Registros Públicos, artículos 9 (matriculación), 17 numeral 1 (actos inscribibles), 64 y 65 (calificación registral y sus límites) y 87 (instrumentos públicos)
- Decreto N.º 379/018, artículo 49 (constancia de haber aplicado las medidas de debida diligencia en el instrumento)
Lo que esta guía no verificó
Cinco puntos quedaron abiertos. Primero: el texto del Reglamento Notarial no está publicado por la Suprema Corte de Justicia en su sitio web; se trabajó sobre la compilación de la Asociación de Escribanos del Uruguay, cruzando cada número de artículo contra las citas del propio Poder Judicial, que coincidieron en número y materia. Segundo: no verificamos el texto de las normas que se citan para la constancia de control de voto ni para la de afiliación a la Caja Notarial, y por eso van marcadas aparte. Tercero: la ausencia de la división doctrinaria en el Reglamento es una verificación negativa sobre ese texto, no sobre todo el ordenamiento. Cuarto: no encontramos una norma que imponga, como contenido autónomo de la escritura, el relacionado de los certificados registrales o del estudio de títulos: eso es práctica profesional, aunque su omisión pueda derivar en observación registral por la vía del artículo 65 de la Ley N.º 16.871. Quinto: esta guía no cubre las escrituras con hipoteca, con representación de personas jurídicas, ni las que involucran unidades en propiedad horizontal, que agregan menciones propias.
Esta guía describe la práctica y la normativa de referencia; no es asesoramiento profesional ni sustituye el criterio del escribano que autoriza el acto. Las normas cambian: si el dato que le importa es un plazo, una alícuota o un umbral, contrólelo contra el texto vigente antes de usarlo. Si encuentra un error, escríbanos y lo corregimos con la fecha a la vista.
Los datos que la escritura tiene que traer bien vienen de otros papeles
Padrón, superficie, sección judicial, estado civil, número de documento: cada uno de esos campos que el Reglamento exige llega de un documento distinto de la carpeta. NotaryData los extrae uno por uno y le muestra cada valor junto a la cita del lugar del documento del que salió, y marca el conflicto cuando dos documentos dicen cosas distintas.
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La lista completa, con el organismo que emite cada certificado, la norma que lo exige y qué cambia si el inmueble está en propiedad horizontal o el vendedor está casado.
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El criterio por régimen de bienes y carácter del inmueble, la diferencia entre comparecer y consentir, y qué hacer si el estado civil declarado no coincide con el del título.