¿Cómo se estructura el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay?
El 3 % sale de un artículo concreto y la base de cálculo no es la que se supone. Ninguna ley uruguaya fija el honorario notarial: el arancel es una norma gremial, y en 2011 la autoridad de competencia instruyó su derogación. Qué se puede sostener y qué no.
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El honorario de una compraventa sale del artículo 1.º, numeral I, literal A del Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay: 3 % sobre el valor base, con un mínimo de UR 12 por cualquier intervención (artículo 18).
Y el valor base no es el precio. El artículo 5.º literal A manda tomar el que resulte mayor entre el valor asignado por las partes y el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente para el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a la fecha del otorgamiento.
Sobre si el arancel es obligatorio: la respuesta no es «sí» ni «no». No hay ley uruguaya que fije los honorarios notariales. El arancel es una norma gremial que se declara obligatoria para sus afiliados, la ley sólo lo toma como base de aportes —reconociendo de paso que el escribano puede renunciar o reducir sus honorarios— y en 2011 la autoridad de competencia instruyó su derogación. Las tres cosas están abajo, con su fuente.
Esta guía no publica montos en pesos ni presupuestos. Publica la estructura: de qué artículo sale cada número y sobre qué se aplica.
Verificado en agosto de 2026 contra el texto del Arancel Oficial publicado por la Asociación de Escribanos del Uruguay en su versión actualizada a octubre de 2025 —sancionado por el VII Congreso Nacional de Escribanos y la Comisión Directiva Nacional en 1996, con su última modificación aprobada el 12 de agosto de 2025 y vigente desde el 1.º de setiembre de 2025—, contra los textos de las Leyes N.º 17.437 y 16.107 publicados por IMPO, y contra la Memoria 2011 de la Comisión de Promoción y Defensa de la Competencia del Ministerio de Economía y Finanzas.
¿El arancel es obligatorio?
Las dos respuestas cómodas son falsas. «Es obligatorio por ley» no se sostiene: no hay norma estatal que fije honorarios notariales. «Es meramente sugerido» tampoco: el arancel se declara obligatorio y su incumplimiento es falta disciplinaria dentro de la Asociación. Las cuatro filas conviven, y ninguna anula a las otras.
La tabla se desliza hacia el costado.
| La capa | Qué dice | Dónde está |
|---|---|---|
| Lo que dice el propio arancel | Que es obligatorio. | Su artículo 32 declara que «entrará en vigencia y su aplicación será obligatoria a todos sus efectos» desde el 1.º de julio de 1996, y su artículo 31 establece que el incumplimiento de sus normas «constituye falta sancionable conforme a lo dispuesto en el Código de Ética Notarial». |
| Lo que dice la ley del Estado | Nada sobre cuánto cobrar. | No encontramos norma estatal uruguaya que fije los honorarios notariales. La única mención legal al arancel lo toma como base de aportes: el artículo 29 de la Ley N.º 17.437 dispone que el monto imponible se calcula según el Arancel Oficial «con total prescindencia de la renuncia o reducción de los mismos a que está autorizado hacer el escribano». |
| Lo que dijo la autoridad de competencia | Que había que derogarlo. | Por Resolución N.º 49/011, de 10 de mayo de 2011, la Comisión de Promoción y Defensa de la Competencia dirigió a las asociaciones profesionales «la instrucción obligatoria de derogar los respectivos aranceles», y autorizó a la Asociación de Escribanos «a seguir fijando el Arancel Oficial con la única finalidad de ser utilizado para la aportación a la Caja Notarial». |
| Lo que pasó después | No lo pudimos establecer. | Al 31 de diciembre de 2011 la Asociación no había cumplido, según la Memoria de ese año de la propia Comisión. Las Memorias de 2012 y 2013 no vuelven a mencionar el asunto y no encontramos sentencia posterior. La versión vigente del arancel —octubre de 2025— mantiene intactos sus artículos 31 y 32. |
La segunda fila es la que más rinde y la que menos circula. El artículo 29 de la Ley N.º 17.437 fija el monto imponible de los aportes según el Arancel Oficial con total prescindencia de la renuncia o reducción de los mismos a que está autorizado hacer el escribano. Leída al derecho, esa frase dice dos cosas de una vez: que la ley reconoce expresamente que el escribano puede cobrar menos, y que aun así tiene que aportar sobre el arancel completo. Lo que la ley protege es la recaudación de la Caja, no el precio.
Acá termina lo que esta guía puede sostener. No pudimos establecer qué ocurrió con la Resolución N.º 49/011 después de 2011: si la Asociación derogó el arancel, si hubo una sentencia que anulara la resolución, o si el asunto quedó sin resolver. Las Memorias 2012 y 2013 de la propia Comisión no vuelven a mencionarlo y no encontramos pronunciamiento posterior. Si necesita una respuesta cerrada sobre su situación disciplinaria, la fuente es la Asociación, no esta página.
Sobre qué se calcula, y con qué reglas
Cinco reglas del arancel que cambian el número final. La primera es la que más se contesta mal en toda la consulta.
- La base no es el precio: es el mayor de dos valores
El artículo 5.º literal A del arancel manda tomar el que resulte mayor de los siguientes valores: el asignado por las partes, o —en caso de inmuebles— el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente para el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a la fecha del otorgamiento.
Es la regla que más se contesta mal, y su consecuencia práctica es directa: en una operación donde el precio declarado queda por debajo del valor real de Catastro, el honorario no se calcula sobre el precio.
El propio arancel remite en nota al pie al mismo monto imponible y a la misma actualización que se usan para el ITP.
- La unidad de cuenta es la UR, y se congela por semestre
Los mínimos, las reducciones y la escala del Fondo Gremial están expresados en unidades reajustables. El artículo 17 agrega una regla que evita discusiones: para el cálculo se toma la cotización de la UR correspondiente al mes anterior al primero y al segundo semestre de cada año, con prescindencia de las variaciones que se operen en los meses intermedios. La unidad indexada no aparece en el arancel.
- No es una escala decreciente
Es un porcentaje plano sobre el valor base, con un piso y con un catálogo de reducciones puntuales en el artículo 20. Quien espera que el porcentaje baje a medida que sube el precio —como ocurre en otros aranceles profesionales— está aplicando un modelo que este arancel no tiene.
- La promesa adelanta parte del honorario de la compraventa
La Asociación publica en su material de consulta el criterio corriente: la promesa de compraventa se cobra al 1,5 % del precio, la compraventa definitiva al 3 % sobre el valor base, y la compraventa otorgada en cumplimiento de una promesa ya cobrada se liquida descontando lo pagado, con un piso. Qué es cada uno de esos documentos está en su propia guía.
Verificado contra el material de consulta publicado por la Asociación y contra el artículo 20 del arancel. Si el número le resulta determinante para presupuestar, contrólelo en la fuente antes de usarlo.
- El arancel prevé que el honorario suba, no sólo que baje
El artículo 21 habilita al escribano a aumentar los honorarios hasta un 100 % cuando estime que los del arancel no retribuyen equitativamente su trabajo, y a pedir regulación a la Comisión Directiva. Es la contracara de las reducciones del artículo 20, y explica por qué dos presupuestos por la misma operación pueden diferir sin que ninguno esté mal.
El artículo 25 agrega una previsión para cuando no se paga al contado: el escribano puede convertir honorarios y gastos a unidades reajustables al valor de la fecha del otorgamiento, o actualizarlos por índice de costo de vida. Y el artículo 23 contempla la coparticipación de honorarios cuando interviene más de un profesional.
Qué no es honorario, aunque llegue en la misma planilla
El escribano suele liquidar y adelantar todo, y de ahí sale la impresión de que «el escribano cobra» una cifra que en su mayor parte no es suya. La columna del medio dice quién cobra cada cosa.
La tabla se desliza hacia el costado.
| Concepto | Quién lo cobra | De dónde sale |
|---|---|---|
| Honorario notarial | El escribano. | 3 % sobre el valor base en la compraventa definitiva (artículo 1.º numeral I literal A del arancel), con un mínimo de UR 12 por cualquier intervención (artículo 18). |
| Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales | La Dirección General Impositiva. | El artículo 7 de la Ley N.º 16.107 fija 2 % a cargo del enajenante y 2 % a cargo del adquirente. No es honorario ni lo cobra el escribano: lo liquida y lo vierte. |
| IVA e IRPF sobre el honorario | La Dirección General Impositiva. | Según la propia Asociación de Escribanos, sobre los honorarios del arancel aplican además IVA e IRPF. La tasa básica del IVA es del 22 % —artículo 99 del Decreto N.º 220/998, en la redacción del Decreto N.º 207/007— y la Dirección General Impositiva ubica los servicios personales en esa tasa básica. |
| Montepío y Fondo Sistema Notarial de Salud | La Caja Notarial de Seguridad Social. | El artículo 30 de la Ley N.º 17.437, en la redacción de la Ley N.º 19.826, fija el montepío del escribano activo en 18,5 %, y el artículo 35 destina un 3 % de los honorarios nominales al Fondo Sistema Notarial de Salud. Según la AEU, estos aportes están comprendidos dentro del honorario nominal del arancel, no se suman por encima. |
| Fondo Gremial del Notariado | La Asociación de Escribanos del Uruguay. | El artículo 27 del arancel establece una contribución por toda escritura y protocolización, en una escala expresada en unidades reajustables según el honorario bruto, exonerada por debajo de cierto monto. |
| Gastos de certificados, trámites e inscripciones | Cada organismo emisor. | Dirección General de Registros, Dirección Nacional de Catastro, la intendencia del departamento. Esta guía no publica montos: cambian por norma y por ejercicio, y un número viejo en una página es peor que ningún número. |
| Comisión inmobiliaria, si hubo intermediación | La inmobiliaria. | No está fijada por ley. La Ley N.º 20.380 regula el ejercicio de la actividad inmobiliaria y crea el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, pero no fija aranceles ni porcentajes. Lo que circula como porcentaje corriente es práctica gremial publicada por las cámaras del sector. |
Del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales conviene retener un detalle del artículo 5 de la Ley N.º 16.107 que se pasa por alto: la base es el valor real de Catastro actualizado por la variación del índice de precios al consumo, y si ese valor actualizado supera el precio de la compra, se toma el precio. Es la regla inversa a la del arancel, que toma el mayor de los dos. El cálculo completo del ITP, con un ejemplo paso a paso, está en su propia guía.
¿Quién paga los gastos de la escritura?
Hay norma, y es más citable que cualquier costumbre. El artículo 1673 del Código Civil dispone que los gastos de escritura y demás accesorios a la venta serán de cargo del comprador, a menos de pactarse otra cosa.
Las dos mitades importan. La primera fija la regla supletoria: si nadie dijo nada, paga el comprador. La segunda dice que es disponible, y por eso el reparto se pacta —y conviene pactarlo por escrito— en el boleto de reserva o en la promesa, que es donde todavía hay negociación.
El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales sigue otra lógica: no es un gasto de la escritura sino un tributo con dos contribuyentes, y el artículo 7 de la Ley N.º 16.107 pone 2 % a cargo del enajenante y 2 % a cargo del adquirente. Eso no se pacta: se puede acordar quién adelanta el dinero, no quién es el contribuyente.
Sobre la idea corriente de que «cada parte paga su escribano»: no encontramos respaldo normativo para presentarla como regla general de la compraventa uruguaya. El arancel sí contempla la intervención de escribano por parte de instituciones financieras y la coparticipación de honorarios, que son otra cosa.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay?
Hay que separar tres planos, porque se contradicen. El arancel se autodeclara obligatorio: su artículo 32 dice que su aplicación es obligatoria a todos sus efectos, y su artículo 31 hace del incumplimiento una falta sancionable conforme al Código de Ética Notarial. Es una norma gremial de una asociación civil, exigible por vía disciplinaria dentro de ella. Del lado del Estado, en cambio, no encontramos ninguna ley uruguaya que fije los honorarios notariales: la única mención legal al arancel lo toma como base de cálculo de los aportes a la Caja Notarial, y el artículo 29 de la Ley N.º 17.437 lo hace reconociendo expresamente que el escribano está autorizado a renunciar o reducir sus honorarios. Y en 2011 la Comisión de Promoción y Defensa de la Competencia, por Resolución N.º 49/011, instruyó a las asociaciones profesionales a derogar sus aranceles, autorizando a la de Escribanos a seguir fijándolo con la única finalidad de servir de base a la aportación. No pudimos establecer qué ocurrió con esa resolución después de 2011.
¿Sobre qué base se calcula el honorario de una compraventa?
Sobre el valor base del artículo 5.º literal A del Arancel Oficial, que es el mayor entre el valor asignado por las partes y el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro vigente para el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a la fecha del otorgamiento. No es el precio de la operación sin más: si el valor real de Catastro es superior al precio declarado, el honorario se calcula sobre el valor real. El arancel remite al mismo monto imponible y a la misma actualización que se usan para el ITP.
¿De dónde sale el 3 % del honorario notarial en una compraventa?
Del artículo 1.º, numeral I, literal A del Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay, que dispone cobrar el 3 % sobre el valor base por las escrituras que enumera, entre ellas la compraventa, la cesión de derechos, la dación en pago, la donación, la permuta y en general todo título hábil para adquirir inmuebles. Hay un segundo tramo del 2 % en el numeral II para otra lista de actos. No es una escala decreciente: es un porcentaje plano con un mínimo de UR 12 por cualquier intervención, según el artículo 18, y con un catálogo de reducciones puntuales en el artículo 20.
¿Los aportes a la Caja Notarial se suman al honorario o están dentro?
Según la propia Asociación de Escribanos, el arancel establece honorarios nominales que incluyen los aportes previsionales, y es el escribano el responsable de abonarlos. El montepío del escribano activo está fijado en 18,5 % por el artículo 30 de la Ley N.º 17.437, en la redacción dada por la Ley N.º 19.826, y el artículo 35 destina un 3 % de los honorarios nominales al Fondo Sistema Notarial de Salud. Distinto es el caso del IVA y del IRPF, que según la propia Asociación aplican sobre los honorarios: la tasa básica del IVA es del 22 % y la Dirección General Impositiva ubica los servicios personales en esa tasa.
¿Quién paga los gastos de la escritura, el comprador o el vendedor?
Hay una norma supletoria y no es una simple costumbre: el artículo 1673 del Código Civil dispone que los gastos de escritura y demás accesorios a la venta serán de cargo del comprador, a menos de pactarse otra cosa. Es supletoria, de modo que las partes pueden acordar otro reparto y suele hacerse en el boleto de reserva o en la promesa. El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, en cambio, está repartido por la ley: el artículo 7 de la Ley N.º 16.107 pone 2 % a cargo del enajenante y 2 % a cargo del adquirente, cada uno contribuyente por su parte.
¿Qué otros conceptos integran el costo de escriturar además del honorario?
El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, que recauda la Dirección General Impositiva y se reparte entre enajenante y adquirente. El IVA y el IRPF sobre el honorario. Los aportes a la Caja Notarial de Seguridad Social, que según la Asociación están comprendidos dentro del honorario nominal. El Fondo Gremial del Notariado del artículo 27 del arancel, que cobra la propia Asociación. Los gastos de certificados, trámites e inscripciones, que cobra cada organismo emisor: Dirección General de Registros, Dirección Nacional de Catastro y la intendencia del departamento. Y, si hubo intermediación, la comisión inmobiliaria, que no está fijada por ley: la Ley N.º 20.380 regula la actividad y crea el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, pero no fija aranceles.
Normas citadas y alcance de esta guía
- Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay, versión actualizada a octubre de 2025: artículo 1.º numeral I literal A (3 % en compraventa), artículo 5.º (valor base), artículo 17 (actualización semestral de la Unidad Reajustable), artículo 18 (honorario mínimo), artículo 20 (reducciones), artículo 21 (aumento de hasta el 100 %), artículo 23 (coparticipación), artículo 25 (pago no contado), artículo 27 (Fondo Gremial del Notariado), artículo 31 (incumplimiento como falta) y artículo 32 (vigencia y obligatoriedad)
- Ley N.º 17.437 (Caja Notarial de Seguridad Social): artículo 29, en la redacción dada por la Ley N.º 18.239 (monto imponible según el Arancel Oficial, con prescindencia de la renuncia o reducción a que está autorizado el escribano); artículo 30, en la redacción dada por la Ley N.º 19.826 (montepío); artículo 35 (Fondo Sistema Notarial de Salud); artículos 37 a 39 (papel notarial de actuación y control del pago)
- Resolución N.º 49/011 de la Comisión de Promoción y Defensa de la Competencia, de 10 de mayo de 2011, en el marco de la Ley N.º 18.159 (instrucción de derogar los aranceles profesionales)
- Código Civil, artículo 1673 (los gastos de escritura y demás accesorios a la venta son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario)
- Ley N.º 16.107 (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales): artículo 5 (base de cálculo) y artículo 7 (tasas del 2 % para el enajenante y del 2 % para el adquirente); su texto está incorporado al Título 19 del Texto Ordenado
- Decreto N.º 220/998, artículo 99, en la redacción dada por el Decreto N.º 207/007 (tasa básica del IVA del 22 % y tasa mínima del 10 %)
- Ley N.º 20.380 (ejercicio de la actividad inmobiliaria y Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios)
Lo que esta guía no verificó
Cinco puntos quedaron abiertos, y el primero es el más importante. Primero: qué ocurrió con la Resolución N.º 49/011 de la Comisión de Promoción y Defensa de la Competencia después del 31 de diciembre de 2011 —no encontramos derogación, sentencia ni pronunciamiento posterior—, de modo que esta guía describe el estado del expediente hasta esa fecha y no afirma cuál es su situación hoy. Segundo: la inexistencia de una norma estatal que fije los honorarios notariales es una verificación negativa, no una certificación. Tercero: no publicamos montos en pesos de certificados registrales, cédula catastral, Certificado Único Departamental ni inscripciones, porque no verificamos tarifarios vigentes. Cuarto: el material de consulta de la Asociación menciona un IVA del 10 % en materia de inmuebles que parece referirse a la enajenación y no al honorario; no lo pudimos confirmar y por eso no lo usamos. Quinto: no verificamos el texto del Código de Ética Notarial al que remite el artículo 31 del arancel.
Esta guía describe la práctica y la normativa de referencia; no es asesoramiento profesional ni sustituye el criterio del escribano que autoriza el acto. Las normas cambian: si el dato que le importa es un plazo, una alícuota o un umbral, contrólelo contra el texto vigente antes de usarlo. Si encuentra un error, escríbanos y lo corregimos con la fecha a la vista.
El valor base sale de dos documentos distintos
El honorario se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor real de Catastro, y esos dos números viven en papeles diferentes: el precio en el boleto o la promesa, el valor real en la cédula catastral. NotaryData extrae los dos y le muestra cada uno junto a la cita del documento del que salió.
Sin tarjeta de crédito. Sin renovación automática.
La herramienta no liquida honorarios ni presupuesta operaciones. Lee documentos y le pone los datos delante, verificables uno por uno.
El alta pide un código de invitación
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Para seguir
- ¿Cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales?
La base imponible, la alícuota de cada parte y un ejemplo numérico paso a paso. Es la guía que envejece más rápido: lleva su fecha de verificación a la vista.
- ¿Qué certificados se piden para una compraventa de inmueble en Uruguay?
La lista completa, con el organismo que emite cada certificado, la norma que lo exige y qué cambia si el inmueble está en propiedad horizontal o el vendedor está casado.
- ¿Qué debe contener una escritura de compraventa en Uruguay?
La anatomía del documento, parte por parte: qué función cumple cada tramo, qué dato entra en cuál y por qué el orden no es decorativo. No es un modelo para copiar y no lo va a ser: es el mapa para leer y controlar el que usted redacta.